第三步:簽定認購書

簽定流程:

你在選好房源,談妥價格后,便是該去簽訂認購書了,這個時候還得交付一定額度的定金, 發展商此時會把有關的資料和相關文件交給你,并講清項目進展情況。
   認購書主要內容包括:
   1. 認購物業;
   2. 房價,包括戶型、面積、單位價格(幣種)、總價等;
   3. 付款方式,包括一次付款、分期付款、按揭付款;
   4. 認購條件,包括認購書應注意事項、定金、鑒定正式條約的時間、付款地點、帳戶、簽約地點等。
   在簽定完認購書后,銷售方還應給購房人發放《簽約須知》,以便使購房者明白下一個細節,購房人只有明白其中內容,才能順利簽定購房契約,其內容包括:簽約地點、購房者應帶證件、購房者委托他人簽約時有關委托書的證明、有關貸款憑證的說明、繳納有關稅費的說明。

簽定認購書前當心定金風險:

  購房者往往先通過廣告或銷售人員的介紹感覺某處樓盤比較好,有購買的意向,這時,售房人員會要求您先交納200~500元的“小訂”。并承諾,交款后,可以為您保留3~5天的房號,在這幾天內,如果您決定購買此房,就要交納1萬元或2萬元不等的定金,即“大訂”,并簽訂《認購書》,然后在規定的期限內雙方簽訂房屋預售或銷售合同。實踐中,購房者如果在交納“小訂”后不愿購買此房,開發商一般會很痛快地將錢款退還給購房者。
   由于購房者不明白此種“小訂”和“大訂”的區別,往往認為交納“大訂”后,在簽訂正式合同前如果不愿購房或不能就購房協議與開發商達成一致,“大訂”依然可以退還。但當要求退款時,卻被告知該定金不予退還。特別是有些開發商的廣告宣傳與實際狀況存在較大差距,使購房者不愿再購買時,爭議比較多。
   由于沒有明確的法律規定,當前法律界也存在著不同的意見。
   有的觀點認為,《認購書》是購房者保證按時與開發商簽訂正式的房屋買賣合同,如果不能按時簽訂此合同,則應該承擔違約責任,所以“大訂”應該屬“定金”性質。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買,賣房者有權以購房者違約為由不退定金;如果賣房者將房屋賣給他人,應當向購房者雙倍返還定金。
   有的觀點則認為,《認購書》是在購房者與開發商就房屋買賣的意向初步達成協議后,準備進一步協商前簽訂的臨時認購協議,通常的做法是在約定面積、房屋單價及總價款后,約定一個期限,買方需在此期限內與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內的優先購買權,在約定的時間內,賣方不得將該房屋售予他人,所以“大訂”應該是“訂金”。
   所謂“定金”,既是一種重要的擔保方式,又是一種違約責任的形式。是指債權債務關系中,為了擔保債的履行,一方當事人在債務未履行之前先行交付給另一方當事人一定數額的貨幣。如果一方當事人不能履行規定的義務,可以定金形式承擔違約責任?!睹穹ㄍㄔ頡?、《合同法》和《擔保法》等均有專門規定。從法律規定的定金罰則來看,定金為解約定金,即交付定金的一方當事人不履行約定債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。同時,定金也具有證約定金的性質,即具有證明合同成立和存在的作用。此外,因為定金于債務履行后可以抵作價款,所以定金也就具有預先給付的性質,這是定金與訂金的相同之處。
   而“訂金”一詞在法律上沒有明文的規定,它在生活中往往“定金”相混同,有時因為筆誤或認識上的不清,往往將“定金”寫成或說成是“訂金”。
   “訂金”與“定金”的債務性質完全不同,“訂金”屬于預付款性質,它不起擔保作用。賣方違約,買方無權要求其雙倍返還,只能得到原額。如買方決定不購買,賣方應將認購金退還;但如果買方超過規定期限以后才決定不購買,認購金就作為對賣方保留房號期間損失的賠償,不退給買方,因此,“訂金”有時也被稱為認購金、誠意金。
   由于“訂金”與“定金“的法律后果不同,買賣雙方應當對尚未簽訂正式合同的后果、簽訂正式合同的最后期限、房間預留的期限以及開發商違約時是否雙倍返還等問題加以明確或溝通,以避免糾紛。
   同時,如果購房者在規定的時限內去與賣房者簽訂合同,但因購房合同或補充協議的具體條款使雙方發生爭議而不能達成一致意見,致使購房者不能認購房屋的,此責任不應由購房者獨自承擔,發展商應當退還“訂金”。否則,購房者交納了此筆費用后,一旦與開發商不能就正式合同達成一致意見,就要受到嚴重損失,這對購房者是不公平的。
   因此,購房者在買房前一定要注意《認購書》的約定內容,分辨清楚是“定金”還是“訂金”,留意“定金”風險。

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